旅游地產(chǎn)專題研究
發(fā)布日期：2018-07-30 點(diǎn)擊數(shù)：160
引言：
旅游地產(chǎn)是目前較熱的話題，一方面作為重要的第三產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)在我國持續(xù)升溫，受到各界各行的關(guān)注，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)更是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱之一，兩者的結(jié)合形成新的業(yè)態(tài)——旅游地產(chǎn)業(yè)。旅游地產(chǎn)在旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)中越來越被重視起來，不僅僅是旅游項(xiàng)目的重要盈利點(diǎn)，同時(shí)對于國家和政府積極響應(yīng)和貫徹的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)也起著一定的作用。
一.基礎(chǔ)研究：
二.概念：
依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，可稱為旅游地產(chǎn)。較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外，具體還包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。
一.基礎(chǔ)研究：
概念及特征、歷程及現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢
二.概念：
旅游地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念，具有兩個(gè)發(fā)展方向，即旅游的房地產(chǎn)化與房地產(chǎn)的旅游化。旅游地（度假區(qū)、高爾夫球場、主題公園等）與房地產(chǎn)業(yè)在完善功能、增加賣點(diǎn)、提高自身品位的同時(shí)，從不同的出發(fā)點(diǎn)打造了一種新的復(fù)合型業(yè)態(tài)。
三.特征：
◆與傳統(tǒng)房地產(chǎn)相比
旅游房地產(chǎn)開發(fā)多選擇在風(fēng)景名勝區(qū)，風(fēng)光秀麗、氣候宜人，同時(shí)也注意當(dāng)?shù)貧v史文化氛圍及文脈的開發(fā)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)處于價(jià)位的思考，對自然環(huán)境的要求往往不是很高。
三.特征：
旅游房地產(chǎn)開發(fā)多選擇在風(fēng)景名勝區(qū)，風(fēng)光秀麗、氣候宜人，同時(shí)也注意當(dāng)?shù)貧v史文化氛圍及文脈的開發(fā)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)處于價(jià)位的思考，對自然環(huán)境的要求往往不是很高。
與普通住宅相比，配套設(shè)施和服務(wù)是旅游房地產(chǎn)關(guān)注的重點(diǎn)。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目除為客戶提供完善的日用設(shè)施外，同時(shí)解決水、電、道路、通信等一系列配套公用設(shè)施及購物、運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂
運(yùn)動(dòng)場地等，也就是為顧客創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)備齊全的小社會(huì)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)則形成了旅游房地產(chǎn)專業(yè)的酒店管理特色。
旅游房地產(chǎn)開發(fā)的主要功能之一便是滿足人們的度假需求，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)注重營造和諧、舒心、安靜、輕松的氣氛，營造一種旅游文化，使消費(fèi)者脫離日常工作壓力，復(fù)雜人際關(guān)系的困擾，尋到自己的一片凈土，身心得到調(diào)節(jié)。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了傳統(tǒng)開發(fā)對單純住宿條件要求。
◆與其他領(lǐng)域相比
旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營者以自己優(yōu)越的房產(chǎn)資源，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)模式來吸引投資者，然后在經(jīng)營中獲利，同一房產(chǎn)可以在不同的時(shí)段租借給不同的消費(fèi)者，提高了房產(chǎn)的資金回收效率，對于一般旅游產(chǎn)品而言、投資回收是緩慢的。
旅游房地產(chǎn)自誕生便具有貴族化色彩，在國外它還是中產(chǎn)階級的消費(fèi)品。國內(nèi)旅游房地產(chǎn)的消費(fèi)者群集中在城市的高收入階層，他們經(jīng)濟(jì)狀況良好，希望擁有較高品位的住宿條件和度假環(huán)境，傳統(tǒng)的旅游項(xiàng)目已不能滿足需求。
四.歷程：
旅游房地產(chǎn)開發(fā)的主要功能之一便是滿足人們的度假需求，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)注重營造和諧、舒心、安靜、輕松的氣氛，營造一種旅游文化，使消費(fèi)者脫離日常工作壓力，復(fù)雜人際關(guān)系的困擾，尋到自己的一片凈土，身心得到調(diào)節(jié)。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了傳統(tǒng)開發(fā)對單純住宿條件要求。
◆與其他領(lǐng)域相比
旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營者以自己優(yōu)越的房產(chǎn)資源，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)模式來吸引投資者，然后在經(jīng)營中獲利，同一房產(chǎn)可以在不同的時(shí)段租借給不同的消費(fèi)者，提高了房產(chǎn)的資金回收效率，對于一般旅游產(chǎn)品而言、投資回收是緩慢的。
旅游房地產(chǎn)自誕生便具有貴族化色彩，在國外它還是中產(chǎn)階級的消費(fèi)品。國內(nèi)旅游房地產(chǎn)的消費(fèi)者群集中在城市的高收入階層，他們經(jīng)濟(jì)狀況良好，希望擁有較高品位的住宿條件和度假環(huán)境，傳統(tǒng)的旅游項(xiàng)目已不能滿足需求。
旅游房地產(chǎn)在消費(fèi)時(shí)間上可以是多次的，即一次性購買多個(gè)時(shí)間段或生前永久性(如養(yǎng)老型酒店)的消費(fèi)權(quán)。時(shí)權(quán)酒店出售的便是每一單位的每一個(gè)時(shí)間份的一定年限內(nèi)的使用權(quán)。購買分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者還可將自己的度假權(quán)益交換至分布于世界各地的度假村。在旅游業(yè)的其他領(lǐng)域，一般是在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)刭徺I或提前異地預(yù)定產(chǎn)品，而在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)叵M(fèi)，不存在儲(chǔ)存消費(fèi)和期權(quán)消費(fèi)。
四.歷程：
【國外】旅游地產(chǎn)起源于房產(chǎn)分時(shí)銷售
【國內(nèi)】旅游地產(chǎn)分別經(jīng)歷了萌芽階段、發(fā)展階段、和現(xiàn)今的快速發(fā)展階段
五.現(xiàn)狀
1.世界度假經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律表明：
國民人均GDP超過1000美元時(shí)，國內(nèi)就會(huì)出現(xiàn)旅游觀光需求；
國民人均GDP達(dá)到2000美元，旅游觀光需求向休閑度假需求轉(zhuǎn)變；
國民人均GDP達(dá)到3000美元，休閑度假需求進(jìn)入高速增長階段；
國民人均GDP達(dá)到5000美元，旅游形態(tài)開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)階段。
| 階段 | 人均GDP(美元) | 休閑方式 | 休閑人群 | 休閑場地 |
| 起步階段 | 1000～3000 |
喝茶、打牌等日常休閑為主
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普通市民 |
就近的室內(nèi)或茶館等
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發(fā)展階段
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3000～5000 |
溫泉、高爾夫、游艇、生態(tài)等主題休閑為主
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富裕階層
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休閑度假的地產(chǎn)項(xiàng)目、度假景區(qū)等
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成熟階段
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5000～以上 |
全民、全方位休閑生活
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所有市民 |
休閑主題城區(qū);復(fù)合型休閑度假區(qū)
|
表.1
2.隨著旅游從傳統(tǒng)的觀光旅游向休閑、度假旅游發(fā)展，旅游地產(chǎn)也向著多元化方向發(fā)展：
上海、北京、廣州和深圳是中國旅游中心排名最高的城市，代表了中國三大經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域。其中，上海和北京在旅游基礎(chǔ)設(shè)施和綜合基礎(chǔ)設(shè)施方面都排名前兩位，北京的自然風(fēng)景排名首位，而廣州則在旅游產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上領(lǐng)先，深圳在人文國際化和綜合開放優(yōu)勢上排名第一。由此，上海和北京的旅游地產(chǎn)大多是旅游商業(yè)結(jié)合的地產(chǎn)形式，或者是城郊國家級旅游度假區(qū)畔地產(chǎn)，而廣州和深圳則以主題社區(qū)為主，偏向于國際化。
天津、南京、杭州、桂林、廈門、大連、青島、蘇州、成都、重慶等城市在旅游中心城市排名中處于第二集團(tuán)，這些城市大多是穩(wěn)定的區(qū)域旅游中心，一些專門旅游城市如大連、青島、杭州等已演化成綜合型旅游中心城市。在這些城市進(jìn)行旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資相對較小，可利用的自然風(fēng)景資源優(yōu)勢較強(qiáng)，是目前旅游地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)。
沈陽、西安、泉州、溫州、中山、煙臺等城市在旅游中心城市排名中處于第三集團(tuán)，這些城市旅游綜合基礎(chǔ)一般，但都有個(gè)別突出優(yōu)勢，如沈陽、西安的旅游市場大，中山的開放程度高，煙臺的政府重視度高。這些城市的旅游地產(chǎn)開發(fā)要依托各城市的旅游特色，開發(fā)類型可選擇度較低，然而也有投資小，擴(kuò)展空間大等優(yōu)勢，是不少開發(fā)商尋找新契機(jī)的不二選擇。
常州、紹興、合肥、南昌、長沙、嘉興等其他城市在旅游中心城市排名中位于第四集團(tuán)，這些城市旅游特色不突出，自然風(fēng)景資源也不夠獨(dú)特。然而，近段時(shí)間以來中國的城市對于旅游發(fā)展都寄予了較高的期望，投入大量資金，這些暫時(shí)處于落后的城市也有非常大的增長空間，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以在這些城市進(jìn)行小規(guī)模的旅游地產(chǎn)開發(fā)，不僅提升城市的旅游形象，也可取得一定的經(jīng)濟(jì)效益。
六.發(fā)展趨勢
不同的資源，不同的土地屬性，不同的開發(fā)商背景，都會(huì)影響項(xiàng)目的體量和規(guī)模。從國內(nèi)目前的發(fā)展趨勢來看，項(xiàng)目規(guī)模正從小體量單一性逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榇篌w量多元化特征。空間規(guī)模并不能單純的以占地面積和建筑體量來衡量，更多的需要考量不同層次的產(chǎn)品特征和組合方式。就目前旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀而言，占地面積正在逐漸擴(kuò)大，一方面，不斷增長的土地價(jià)值使得開發(fā)商更愿意在項(xiàng)目開發(fā)之前先行圈地，且土地越多越好；另一方面，在累積了多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的情況下，很多開發(fā)商都有著較強(qiáng)的開發(fā)自信，在不斷擴(kuò)大其開發(fā)項(xiàng)目體量的前提下，在產(chǎn)品組合方面，通過不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品形態(tài)，進(jìn)行合理有效的整合，在“全”的基礎(chǔ)上，不斷地創(chuàng)新。在旅游地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展趨勢之下，也開始逐漸演化為大型區(qū)域的經(jīng)濟(jì)開發(fā)，由旅游地產(chǎn)主導(dǎo)的旅游產(chǎn)業(yè)和旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，逐漸支撐起地區(qū)的人口、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并通過復(fù)合型的旅游地產(chǎn)開發(fā)，不斷提高土地價(jià)值，催熱區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，再反作用于地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，也就是大旅游地產(chǎn)的概念。在這樣的發(fā)展趨勢之下，空間規(guī)模從“小而精”到“大而全”的復(fù)合型發(fā)展趨勢將越加明顯。
對于傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)開發(fā)而言，選址通常會(huì)在兩類資源較好的地區(qū)，一類是自然資源較為豐富的地方，如山、湖、海、河周邊，這些地區(qū)通常空氣較好，環(huán)境優(yōu)美，位于城市近郊，具備離城不離塵的特征；另一類是人文資源豐富的地區(qū)，如古城遺址、古村落等，此類地區(qū)通常人文底蘊(yùn)濃厚，歷史厚重，充滿文化氣息，在地方人群中引起強(qiáng)烈的內(nèi)心共鳴，加之自然資源越來越稀缺，且人們對于人文歷史的追求不斷增強(qiáng)，因此，依托人文資源開發(fā)旅游地產(chǎn)成為一種新的發(fā)展趨勢。另外，從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來考慮，在有限自然資源的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展旅游地產(chǎn)，對于經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)的地區(qū)、相對貧困的地區(qū)，地方政府為了提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行了有效的合作，帶動(dòng)區(qū)域的招商引資以提高經(jīng)濟(jì)實(shí)力；其次是在缺乏自然資源的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市發(fā)展旅游地產(chǎn)，地方政府可以由房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行土地招標(biāo)，以完善城市周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，豐富商業(yè)配套。城市兩極甚至多極開發(fā)的戰(zhàn)略布局，將成為今后旅游地產(chǎn)選址的主要方向。
有效地整合區(qū)域各方資源，增強(qiáng)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，開發(fā)形式多元化，從單純的旅游資源依托型轉(zhuǎn)變?yōu)楣采停瑥?qiáng)調(diào)各種資源的有效融合。旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資行為特征已不是單純的地產(chǎn)投資活動(dòng)，它對社會(huì)文化的促進(jìn)、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)、土地資源的利用等各種層面的影響，均會(huì)受到社會(huì)輿論的關(guān)注；隨著旅游地產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)張，隨著資源價(jià)值不斷異化，導(dǎo)致我們隨著資源本身的多樣化，對旅游地產(chǎn)本身的內(nèi)容和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的進(jìn)一步多樣化，導(dǎo)致旅游地產(chǎn)操作上和運(yùn)作上都需要結(jié)合資源本身的特點(diǎn)來設(shè)置出有吸引力的主題和內(nèi)容，吸引潛在的市場和消費(fèi)者。
面對專業(yè)化程度越來越高的房地產(chǎn)開發(fā)，僅靠開發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位已經(jīng)難以滿足復(fù)雜的開發(fā)系統(tǒng)工程，加之旅游地產(chǎn)的規(guī)模龐大，系統(tǒng)繁雜，現(xiàn)有的腦庫已經(jīng)遠(yuǎn)不夠用，因此，專業(yè)顧問公司的作用就顯得非常明顯，尤其是在設(shè)計(jì)方介入之前，顧問公司可以起到指導(dǎo)性的作用。由于顧問公司經(jīng)驗(yàn)豐富，專業(yè)化程度高，在整體定位、市場調(diào)研、客戶研究、產(chǎn)品建議等方面都能提出專業(yè)且合理化的建議，同時(shí)顧問公司在平衡如開發(fā)商和政府、開發(fā)商和設(shè)計(jì)院等各方關(guān)系上都能起到特殊的作用。因此，多腦驅(qū)動(dòng)的頭腦風(fēng)暴將成為行業(yè)發(fā)展的主流趨勢！
七.發(fā)展模式
旅游地產(chǎn)開發(fā)模式中的賣地滾動(dòng)發(fā)展模式以南國桃園旅游度假區(qū)為代表。南國桃園開發(fā)初期，缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，如同要過河卻沒有橋。為了緩解資金壓力，只能出賣相當(dāng)一部分土地，以賣地收入來啟動(dòng)開發(fā)，度過最困難的啟動(dòng)期。外來資本購買這些土地以后，獨(dú)立開發(fā)度假酒店、度假別墅和公寓。
七.發(fā)展模式
旅游地產(chǎn)開發(fā)模式中的賣地滾動(dòng)發(fā)展模式以南國桃園旅游度假區(qū)為代表。南國桃園開發(fā)初期，缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，如同要過河卻沒有橋。為了緩解資金壓力，只能出賣相當(dāng)一部分土地，以賣地收入來啟動(dòng)開發(fā)，度過最困難的啟動(dòng)期。外來資本購買這些土地以后，獨(dú)立開發(fā)度假酒店、度假別墅和公寓。
等過了“初期啟動(dòng)”這條河，發(fā)展壯大完成必要的度假基礎(chǔ)設(shè)施配套以后，南國桃園又從當(dāng)初買地者手中回購部分土地控制起來，滿足后續(xù)升級發(fā)展的需要。這種依靠賣地滾動(dòng)發(fā)展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動(dòng)發(fā)展，使旅游房地產(chǎn)與度假地同步增長，但是不足之處也很明顯：
1、這種類似工業(yè)園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮(zhèn)化，與高品質(zhì)度假環(huán)境相悖，導(dǎo)致度假地的退化；
1、這種類似工業(yè)園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮(zhèn)化，與高品質(zhì)度假環(huán)境相悖，導(dǎo)致度假地的退化；
2、隨著度假區(qū)環(huán)境的完善、土地的升值，回購原來切塊零賣的土地難度越來越大；
3、最初引入的開發(fā)商魚龍混雜，開發(fā)的旅游房地產(chǎn)質(zhì)素良莠不齊，規(guī)劃控制與協(xié)調(diào)難度大，給度假區(qū)進(jìn)一步提升整體品質(zhì)埋下隱憂；
4、隨著無地可賣，度假地的維護(hù)管理資金將成為無米之炊，公共環(huán)境與品牌的維護(hù)將難以為繼。從發(fā)展的角度來看，這種“借橋過河”的策略是難以持續(xù)的。
旅游先行帶動(dòng)房地產(chǎn)模式不依附原有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區(qū)。
華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四個(gè)頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽(yù)度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。其發(fā)展道路是：旅游起步—優(yōu)化環(huán)境—帶旺地產(chǎn)—全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動(dòng)的典型。從結(jié)果來看，華僑城城區(qū)旅游房地產(chǎn)采取的是一種混合功能的概念，實(shí)際上是將旅游功能和居住功能融為一體、混合布局，把住宅、旅游及相關(guān)的設(shè)施與服務(wù)整合在同一空間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)成為景觀的有機(jī)部分，景區(qū)環(huán)境又深化了房地產(chǎn)的旅游內(nèi)涵，建成集旅游、度假、文化教育相關(guān)的特色商業(yè)與高檔居住為一體的花園城市綜合社區(qū)。
以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。西岸旅游度假區(qū)地處珠三角邊緣，開發(fā)以前，稱得上環(huán)境優(yōu)美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發(fā)展愿望導(dǎo)向下，西岸度假區(qū)發(fā)展的思路過于倉促。在政府主導(dǎo)下，在未能形成有特色、有份量的旅游項(xiàng)目和良好的配套環(huán)境前，就圈出大片用地，倉促上馬大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)果只能是本末倒置、損失慘重。因?yàn)槲恢谩⒔煌l件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產(chǎn)來帶動(dòng)度假區(qū)整體發(fā)展的路子難度很大。雖然當(dāng)年曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)，但如今已債臺高筑，舉步維艱。改變思維、找準(zhǔn)大的方向，明確戰(zhàn)略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當(dāng)務(wù)之急。
以廣東省順德市碧桂花城為代表。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點(diǎn)——陳村花卉世界周邊，是珠三角典型的第二住宅社區(qū)。這里生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，地段獨(dú)特性強(qiáng)。當(dāng)?shù)卣プ》鹕叫姓{(diào)整、城市更新升級的機(jī)遇，通過出讓這塊特定土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，引入實(shí)力強(qiáng)大、經(jīng)驗(yàn)豐富、管理成熟的開發(fā)商——廣東房地產(chǎn)名牌碧桂園集團(tuán)來整體開發(fā)運(yùn)作該項(xiàng)目。項(xiàng)目采取完全的市場化手法，其投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、經(jīng)營、管理一條龍，全部由碧桂園自行統(tǒng)籌承擔(dān)。在此種模式下，當(dāng)?shù)卣灰刂坪暧^層面政策方向，具體的市場運(yùn)營是投資者的事。此項(xiàng)目不論最后成敗如何，可以說都是市場選擇的結(jié)果，碧桂園這種“整體打造，全面配套，政府搭臺，企業(yè)參與”的城鎮(zhèn)運(yùn)營，創(chuàng)造旅游房地產(chǎn)大規(guī)模、高水準(zhǔn)開發(fā)的范例，取得政府、社會(huì)、企業(yè)三贏的理想效果。
以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。西岸旅游度假區(qū)地處珠三角邊緣，開發(fā)以前，稱得上環(huán)境優(yōu)美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發(fā)展愿望導(dǎo)向下，西岸度假區(qū)發(fā)展的思路過于倉促。在政府主導(dǎo)下，在未能形成有特色、有份量的旅游項(xiàng)目和良好的配套環(huán)境前，就圈出大片用地，倉促上馬大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)果只能是本末倒置、損失慘重。因?yàn)槲恢谩⒔煌l件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產(chǎn)來帶動(dòng)度假區(qū)整體發(fā)展的路子難度很大。雖然當(dāng)年曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)，但如今已債臺高筑，舉步維艱。改變思維、找準(zhǔn)大的方向，明確戰(zhàn)略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當(dāng)務(wù)之急。
以廣東省順德市碧桂花城為代表。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點(diǎn)——陳村花卉世界周邊，是珠三角典型的第二住宅社區(qū)。這里生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，地段獨(dú)特性強(qiáng)。當(dāng)?shù)卣プ》鹕叫姓{(diào)整、城市更新升級的機(jī)遇，通過出讓這塊特定土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，引入實(shí)力強(qiáng)大、經(jīng)驗(yàn)豐富、管理成熟的開發(fā)商——廣東房地產(chǎn)名牌碧桂園集團(tuán)來整體開發(fā)運(yùn)作該項(xiàng)目。項(xiàng)目采取完全的市場化手法，其投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、經(jīng)營、管理一條龍，全部由碧桂園自行統(tǒng)籌承擔(dān)。在此種模式下，當(dāng)?shù)卣灰刂坪暧^層面政策方向，具體的市場運(yùn)營是投資者的事。此項(xiàng)目不論最后成敗如何，可以說都是市場選擇的結(jié)果，碧桂園這種“整體打造，全面配套，政府搭臺，企業(yè)參與”的城鎮(zhèn)運(yùn)營，創(chuàng)造旅游房地產(chǎn)大規(guī)模、高水準(zhǔn)開發(fā)的范例，取得政府、社會(huì)、企業(yè)三贏的理想效果。
★東部華僑城
東部華僑城是國內(nèi)首個(gè)集休閑度假、觀光旅游、戶外運(yùn)動(dòng)、科普教育、生態(tài)探險(xiǎn)等主題于一體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)（中國國家旅游局和國家環(huán)境保護(hù)部聯(lián)合授予），體現(xiàn)了人與自然的和諧共處。
1.功能規(guī)劃——主題項(xiàng)目突出自然景觀和文化品味，體現(xiàn)“生態(tài)其外，文化其中”的特色理念
大峽谷：生態(tài)旅游文化
以森林、陽光、大地、河流、太空為主題的游樂中心
重在娛樂與享受：規(guī)劃峽灣森林、紅酒小鎮(zhèn)、中心廣場、發(fā)現(xiàn)之旅、地心之旅、未來之旅、海洋之旅和云中部落等8大主題區(qū)域
新奇體驗(yàn)：叢林纜車與觀光小火車
茶溪谷：休閑度假旅游文化
以茶、禪文化為主題的綠色生態(tài)旅游區(qū)
重在休閑與怡情：包括茵特拉根小鎮(zhèn)、茶翁古鎮(zhèn)、三洲茶園和濕地花園等4個(gè)游覽區(qū)，體現(xiàn)了西方山地小鎮(zhèn)的風(fēng)情、東方茶禪文化的融合、嶺南茶園的幽雅和濕地花海的浪漫
新奇體驗(yàn)：制茶過程
2.功能規(guī)劃——配套項(xiàng)目包括酒店、服務(wù)、文化一應(yīng)俱全
瑞士文化主題
共有300個(gè)房間，花園式大堂和城堡式總統(tǒng)套房堪稱一絕
配套設(shè)施齊全，擁有宏偉的哥特教堂式的哥特吧、提供全天侯餐飲服務(wù)的茵特拉根咖啡廳、精致的湖逸軒中餐廳，別具東瀛情懷的日本餐廳和依湖而建的意大利花園餐廳等特色餐飲以及酒吧、商務(wù)宴會(huì)、浪漫婚宴和健康會(huì)所、提供24小時(shí)全程私人管家服務(wù)的豪華客房等。
1.功能規(guī)劃——主題項(xiàng)目突出自然景觀和文化品味，體現(xiàn)“生態(tài)其外，文化其中”的特色理念
以森林、陽光、大地、河流、太空為主題的游樂中心
重在娛樂與享受：規(guī)劃峽灣森林、紅酒小鎮(zhèn)、中心廣場、發(fā)現(xiàn)之旅、地心之旅、未來之旅、海洋之旅和云中部落等8大主題區(qū)域
新奇體驗(yàn)：叢林纜車與觀光小火車
茶溪谷：休閑度假旅游文化
以茶、禪文化為主題的綠色生態(tài)旅游區(qū)
重在休閑與怡情：包括茵特拉根小鎮(zhèn)、茶翁古鎮(zhèn)、三洲茶園和濕地花園等4個(gè)游覽區(qū)，體現(xiàn)了西方山地小鎮(zhèn)的風(fēng)情、東方茶禪文化的融合、嶺南茶園的幽雅和濕地花海的浪漫
新奇體驗(yàn)：制茶過程
云海谷：戶外運(yùn)動(dòng)旅游文化
以高爾夫運(yùn)動(dòng)為中心、以戶外奧林匹克運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練基地和野外拓展訓(xùn)練基地為兩翼
重在運(yùn)動(dòng)與品味：占地2.5平方公里，云中揮桿，海天一色——擁有2個(gè)18洞高爾夫球場
新奇體驗(yàn)：云海奇觀、懸崖飛瀑
以高爾夫運(yùn)動(dòng)為中心、以戶外奧林匹克運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練基地和野外拓展訓(xùn)練基地為兩翼
重在運(yùn)動(dòng)與品味：占地2.5平方公里，云中揮桿，海天一色——擁有2個(gè)18洞高爾夫球場
新奇體驗(yàn)：云海奇觀、懸崖飛瀑
2.功能規(guī)劃——配套項(xiàng)目包括酒店、服務(wù)、文化一應(yīng)俱全
共有300個(gè)房間，花園式大堂和城堡式總統(tǒng)套房堪稱一絕
配套設(shè)施齊全，擁有宏偉的哥特教堂式的哥特吧、提供全天侯餐飲服務(wù)的茵特拉根咖啡廳、精致的湖逸軒中餐廳，別具東瀛情懷的日本餐廳和依湖而建的意大利花園餐廳等特色餐飲以及酒吧、商務(wù)宴會(huì)、浪漫婚宴和健康會(huì)所、提供24小時(shí)全程私人管家服務(wù)的豪華客房等。
擁有6000㎡的室內(nèi)SPA中心，5000㎡的露天山泉SPA和山地小木屋
利用三洲田蘊(yùn)含豐富礦物質(zhì)的地下泉水提供特色水療、健康護(hù)理和餐飲服務(wù)
擁有以活力休閑為主題的活力SPA、歐洲SPA風(fēng)尚、亞洲SPA風(fēng)尚、女子SPA風(fēng)尚、足部SPA等多種服務(wù)。
利用三洲田蘊(yùn)含豐富礦物質(zhì)的地下泉水提供特色水療、健康護(hù)理和餐飲服務(wù)
擁有以活力休閑為主題的活力SPA、歐洲SPA風(fēng)尚、亞洲SPA風(fēng)尚、女子SPA風(fēng)尚、足部SPA等多種服務(wù)。
節(jié)目表演
榮獲首屆亞洲青年藝術(shù)節(jié)金獎(jiǎng)的《天禪》
情景山地歌會(huì)《天籟》
濕地花園音樂舞蹈組合秀
多媒體歌舞演藝、景點(diǎn)表演、節(jié)慶活動(dòng)與相關(guān)配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了東部華僑城特有的藝術(shù)文化產(chǎn)業(yè)。
榮獲首屆亞洲青年藝術(shù)節(jié)金獎(jiǎng)的《天禪》
情景山地歌會(huì)《天籟》
濕地花園音樂舞蹈組合秀
多媒體歌舞演藝、景點(diǎn)表演、節(jié)慶活動(dòng)與相關(guān)配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了東部華僑城特有的藝術(shù)文化產(chǎn)業(yè)。
3.功能規(guī)劃——地產(chǎn)項(xiàng)目天麓，依托主題生態(tài)公園的低密度山海大宅
概況：
占地732萬平方米，總建筑面積20萬平方米
分為七個(gè)區(qū)，分布在“三谷”的不同區(qū)域
與山、海、林、球場等景觀和資源和諧融合
世界建筑大師理查德•邁耶、新加坡SCDA、加拿大ALD、香港許李嚴(yán)等全球頂尖公司的原版演繹
占地732萬平方米，總建筑面積20萬平方米
分為七個(gè)區(qū)，分布在“三谷”的不同區(qū)域
與山、海、林、球場等景觀和資源和諧融合
世界建筑大師理查德•邁耶、新加坡SCDA、加拿大ALD、香港許李嚴(yán)等全球頂尖公司的原版演繹
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